保障房再调查:寻租房背后的政策漏洞

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发布时间:2013-10-31 19:13:47

北京前不久出台的自住型商品房政策,甫一宣布就遭到诸多非议。原因是,鉴于此前经济适用房、限价房等保障房存在的大量寻租现象,部分居民对政府主导的自住型商品房能否做到分配公平持怀疑态度。

尽管政府一再加强监管,但本报记者近期对经济适用房、限价房以及公租房典型项目分别进行调查后发现,这些用于保障中低收入家庭的保障房,仍然存在大量的出租现象。

保障房牟利不止
本报记者分别暗访的小区是经济适用房小区百环家园、限价房小区金隅美和园以及公租房小区燕保·京原家园小区。

《北京市经济适用住房管理办法(试行)》第二十一条规定,经济适用住房只能自住,不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。但很多业主无视这项规定。

百环家园位于北京朝阳区东三环双井桥东南侧,地理位置相当优越。前不久,央视曝《北京经适房变群租屋:一套三居室住34人》让百环家园知名度大幅提升。然而,本报记者近期再度暗访百环家园发现,媒体曝光的效果并不大。

在百环家园小区,可以看到这样一幕颇为讽刺的现象:物业管理办在电梯旁贴出,“严令群租、欢迎举报”的公告,但不少业主却直接在窗户上贴出“房东直租”的大广告。

我爱我家一位经纪人告诉记者,在百环小区,很多业主将房子出租。主要的出租方式有三种,一种是通过找二房东的形式把房子隔成很多间,以群租的方式出租;另外一种是,业主在持有房产5年后通过缴纳10%的增值收益,将经济适用房转成商品房再委托中介出租;还有一种方式是,业主未将名下的经济适用房转成商品房,公开通过中介又违规,只是暗中委托中介帮忙寻找客户,这种称为“普租”。

百环家园的租赁市场相当火爆。记者了解到,在该小区,20平方米的单间可以租到2000元/月,三室一厅可以租到8000元/月。

限价房的商业化出租市场也相当火爆。位于上地城铁旁的金隅美和园小区内,也有不少房东招租的广告。代理中介颜小姐告诉记者,“这个小区很多房子都已经租出去了,很好租,有的房东不住在这里,把整套房都通过中介出租出去,有的房东则将家里多余的空房间出租。陈小姐称,目前金隅美和园周边房价已经涨至4万元/平方米,但这些限价房业主购买时的价格仅 6000元/平方米左右。

相对于经济适用房与限价房存在的普遍出租现象,公租房由于牟利空间小,转租仅是个别现象。在位于石景山区的燕保·京原家园公租房小区,一位租户告诉记者,她所在的楼栋有一家准备将房子转租出去,原因是这家人在北京其他区域还有一套两居室。

保障房分配制度的漏洞
大量保障房的出租现象,北京市相关部门也有所知晓,但监管办法多是群众举报,政府部门调查,而这种方式并不能从根本上解决问题。

保障房分配政策在设计方面存在天然漏洞,导致一些家庭并非中低收入者也进入轮候。

比如,北京对限价房准入标准是,3人及以下家庭,家庭年收入在8.8万元及以下,人均住房面积为15平方米及以下,家庭总资产净值57万元及以下。这些均是以工资收入来计算,但大量申请人都来自公务员系统或者国企事业单位,他们的收入构成极为复杂。

记者在海淀区最近公示的一份申请限价商品住房家庭复审情况的表格中查阅到,168户申请人有不少来自科研院所,仅中科院研究所就有15人申请,无业人员只有6位。

据中科院一位不愿意透露姓名的人士称,中科院的工资是由基本工资与项目工资构成。“基本工资一般为事业单位工资水平,而项目工资则根据科研项目的经费来计算,每个研究所不同。但工资条上一般只显示基本工资,基本工资为2000元/月。”该人士称,中科院大部分员工的实际收入肯定会在8.8万元之上。

这种情况普遍存在于学校、政府以及国企等部门。这些单位的福利较高,但不会体现在工资单上。

本报记者还了解到,北京户籍的多套房家庭也可申请保障房。原因是,北京是以户籍为单位来界定申请个人,基本上,北京户籍的年轻人在单独立户后均可申请保障房。由于牟利空间巨大,他们也有足够的动力去申请。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭称,保障房用于出租是因为准入门槛低、审查不严。我爱我家副总裁胡景晖认为,保障房出租最根本的原因是因为政府查处不严。亚豪机构副总经理任启鑫表示,即使采取宽进严出的政策,由于房价的长期上涨与北京人口基数的庞大,自住型商品房仍然存在一定的寻租空间。

建立事后稽查机制
一些业内人士将自住型商品房称为“经济适用房”的另一版本。从自住型商品房目前公布的政策信息上看,上述保障房的政策漏洞并没有被弥补。

杨红旭称,由于自住型商品房准入门槛比经济适用房更低,如果要避免寻租,未来就需要多个部门信息联网,比方说住房信息联网,申请人的相关收入状况、房产状况能够查询到。此外,应尽早建立事后审查机制,发现有将保障房或自住型商品房出租等牟利现象时,政府有权收回房产。

胡景晖也认为,目前很难见到有因经济适用房出租等被政府查处的案例,现在的处罚力度太低,仅仅是几年内不予申请。而在国外,骗租的行为跟偷税一样处罚,有的国家甚至会判刑入狱。


胡景晖表示,北京自住型商品房对市场的长期影响,需要看供应量、地块品质,尤其是分配机制。政府应在资格上严格审查,还应提高稽查力度。比方说,设立一个群众举报奖,如果有人举报保障房用于出租的,奖励20万左右,动用社会来监管,肯定有很多人举报,这可以解决政府人力不足很难去监管的问题。

据媒体报道,作为自住型商品房的试运行项目,北京首个“限房价、竞地价”项目,位于房山的长阳国际城在入住不到一年,甚至连房本都没有办下来,就已有业主心急张罗卖房,而小区旁的中介也忙着找房租售。

北京市的规定是,长阳国际城购买者两年内不得将该房出租或者出售,如果购房人弄虚作假,隐瞒家庭状况、伪造相关证明骗购以及购房后违规出租出售的,将按照国家法定折旧规定以折旧后价格退回开发建设单位。

 

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