增发方案二度调整 招商地产转型快周转

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发布时间:2013-10-31 19:19:08

尽管在出台之初,招商地产总经理贺建亚表示没有调整方案的计划,但由招商地产出演的这则地产企业年度融资额最大的方案最终逃脱不了一改再改的命运。

10月22日,招商地产再度调整此前公布的定向增发方案,将其配套募集资金发行底价从此前披露的每股24.23元上调至每股26.92元。此前的10月15日,招商地产对定向增发的交易标的范围作出变更。

招商地产对此解释为微幅调整,对于发行股份购买资产的交易行为并无实质影响。

与此同时,随着高层人事的调整,其内部人事的盘整也已悄然延伸至中层。

“高层的调整已经完成,现在营销口的一些负责人也有些变化,一些实战型的的营销干将进入管理层,整个营销线出现很大的变化,决策在加速,拿地在加速,去化率在加速,公司正在逐渐摆脱老牌国企的一些痼疾,转型为快周转开发商。”招商地产内部人士在接受采访时表示,将在年底或明年年初实施的增发方案,也将是招商地产迈入快周转开发商的重要融资动作,因此公司甚为重视并屡作调整。

二度调整

招商地产的定向增发可谓一波三折。此次招商地产将其配套募集资金发行底价从此前披露的每股24.23元上调至每股26.92元。上调价格后,配套募资与发行股份购买资产的发行价格保持一致,但增发的股份数量也将相应减少,一定程度上也将减少对现有股东持股权益的摊薄。

招商地产将于11月7日召开股东大会,审议这次交易相关议案。此外,招商地产未对交易方案中的其他内容作出调整。

相比9月16日方案出台之日资本市场对其的强烈反应,此次方案的调整并未引起太多投资者的关注,投资机构也轻描淡写地几乎忽略了此次调整。

招商地产的增发方案在出台之际因被资本市场疑为“注水”增发而惨遭跌停,主要原因在于投资者认为不仅购买的土地价格偏高,外界极力看好的前海地块未能注入,定增预案明显低于此前市场预期,因此一度被不少机构认为恐难成行。

招商地产随后做出了保底承诺,公布了一份大股东与其签订的《盈利补偿协议》,依据协议,若注入地块低于预测合计开发利润,蛇口工业区承诺在符合相关证券监管法规和规则的前提下,将以其持有的一定数量的招商地产股份,赠予招商地产“赠送股份实施公告”中确认的股权登记日登记在册的全体股东。

虽然贺建亚坚称对此次增发非常有信心,但此后公司对方案的调整明显地表现出招商地产对投资者疑虑的顾忌。

在方案出台一个月后的10月15日,招商地产对其定向增发方案进行了第一次调整,公告显示,其已与大股东蛇口工业区协商将早前拟定的交易标的范围变更为海上世界住宅一期和文化艺术中心土地使用权,总价款约为48.53亿元。

是次调整方案后,招商地产将暂时不收购女娲广场地块,该地块评估值为1205万元,土地面积为2.4万平方米。

调整的原因则是,此前在对女娲广场用地进行评估时,对其使用年限评估有误,因而决定暂不将女娲广场用地纳入是次交易标的。

仅在一周后,招商地产再度对定增方案进行了第二次修改,调整了发行底价。

不过,市场分析人士认为此次调整仅为技术性调整,可作无意义解读,而前次调整则可视为战略性调整,原因就在于投资者对于注资项目的价格以及未来盈利空间持质疑和担心,因此招商地产大股东才作出调整及承诺以安抚投资者。

转型快周转

收购海外上市平台、65亿的定向增发,招商地产今年在资本市场动作频频,旨在为招商地产的高速增长做重要支撑。

依赖大股东优势资产注入,是投资者的普遍预期,包括此次定增预案中的土地也仍然是大股东蛇口工业区的资产,而在未来,大股东在太子湾、前海等其他片区的优质资产,仍将注入到招商地产。

大股东的强力支撑一度成为招商地产被投资者长期看好的重要因素,但也因此成为招商地产裹足不前、扩张不力的一个制约。

“支撑其被资本市场看好的其他因素优势并不明显,大股东的支持一旦低于投资者的预期,市场的反应便会非常强烈,这次定增预案出台便股价一路跌停就是这个原因。”某不具名分析师认为,从近两年招商地产的动作来看,扩充深圳外的土地储备、打造国际融资平台,都显示招商地产正进入一个高速发展的通道。

在进入快速发展阶段后,土地储备成为招商地产扩张的关键性因素,在2013年,招商地产计划的土地资金达到了200亿元,在去年156.73亿元的基础上增加了约50亿。

这对于业绩目标定为400亿元的企业来说,资金压力显而易见,因此,融资便成为招商地产极为迫切的动作。

在不少业内人士看来,招商地产在过去一直追求高利润的效益优先模式,因此产品及价格的市场适应能力较差,同时,精耕细作的方式,也制约了招商地产发展速度。

加快销售、加速周转、加大扩张成为招商地产追赶第一梯队的战略要求。

上述招商地产内部人士透露,在营销领域的一线管理经验使贺建亚对公司营销团队的战斗能力非常重视,同时对营销战略也进行了调整,自2011年开始,逐步向快周转、加大对刚需产品的开发模式转型。

面对公司在调控背景下豪宅产品过多的窘状,贺建亚表示今后将基本不拿豪宅的土地,尽量推一些偏向中低价位、中小户型的产品,从而均衡产品结构。

“转型、提速是招商地产的首要目标,不是单纯追求销售量,而是追求利润、追求股东回报。”贺建亚说。


这种调整很快在业绩上有了体现,在过去的2012年,招商地产全年累计实现签约销售面积247.52万平方米,签约销售金额363.86亿元,同比分别增长106%和73%,创下该公司历年来的最高业绩纪录,销售金额增速是万科的4.5倍。

数据显示,这种增加仍在持续加速中,延续上一年积极进取的发展策略,招商地产今年年初即采取“快建设、快去化、快入市”的“三快”方针,维持快销售策略,预计全年可售货量为700亿元,销售额预计为435亿元。

如此转型的目标则是,以达成公司“千亿销售、百亿利润”的战略目标,并将在未来6~8年时间里实现,成为一个快速周转型的开发商。

 

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