香港住房成本全球最高 机构提醒中国楼市泡沫

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发布时间:2013-10-31 19:22:39

2008年的次贷危机宣告北美及西欧低息时代来临,而对中国、日本、新加坡等国而言,低利率已存在一定时日。

在此背景下,第一太平戴维斯近日对全球十大世界级城市房地产市场进行调研,报告显示,普通公司雇员花在房屋年租金及相关物业上的费用中,总成本最高的城市是香港,年支出162.5万美元,上海排名第九。

同时报告显示,自2008年以来,新兴经济体城市住宅价格平均增长率达58%,香港普通住宅价格涨幅高达103%,上海为70%。

“但作为新兴经济体的香港、莫斯科、上海以及孟买,一些住宅的价格增幅超过其租金涨幅,且租金回报率远低于国债收益率。这意味着投资需求膨胀已造成收入比不上房价,可能存在楼市投资泡沫,房价维持高增长的可能性极低。”第一太平戴维斯提醒。

香港住房成本全球最高 上海排名第九

第一太平戴维斯通过成本分析,对全球十大世界级城市公司雇员所需支付的年租金及相关物业费用进行调查,结果显示,总成本最高的城市是香港,年支出162.5万美元,最低为孟买,年支出44.4万美元。上海排名第九,而伦敦被纽约反超,排名从第二滑落至第三位。

而租赁价格方面,报告显示,综合来看,十大城市整体写字楼租金走势平稳。一些新兴经济体城市核心商务区的写字楼市场租金显著下滑,而成熟经济体城市自2009年末开始稳健上涨,目前较2008年12月高出3%。

相比之下,在一些新兴经济体城市,核心商务区写字楼租金在2009至2011年间短暂复苏,但此后再度下滑,目前较2008年水平仍低25%。这似乎“十大城市整体来看,住宅租赁市场表现明显好于写字楼市场”

“几乎所有城市普通住宅基本面表现均强于写字楼。尤其值得关注的是,无论高端住宅还是普通住宅,其租金涨幅均高于写字楼市场,从而使住宅投资价值倍显。”第一太平戴维斯表示。

上海住宅价格增长率达70% 楼市存投资泡沫

报告指出,过去五年中,一些世界级城市住宅价格增长较快。新兴经济体城市表现尤为明显,自2008年以来,其住宅价格平均增长率达58%。以普通住宅为例,香港价格涨幅高达103%,上海为70%。

“而问题在于,住宅价格的这种上涨幅度是否具有持续性。根据租金变化水平,我们将房屋基本需求同住宅价格增长率进行比较分析。分析结果反映,一些住宅的价格增幅超过其租金涨幅,这意味着可能存在楼市投资泡沫。投资需求膨胀已造成收入比不上房价的现象。”报告提醒。

第一太平戴维斯将不同城市房屋的年收益率进行比较,并比对各种投资形态的收益率高低。结果反映出,一些城市的房屋价值对于投资者而言仍有吸引力,租金回报高于10年期国债。

在东京、纽约、巴黎、伦敦等成熟经济体世界级城市,住宅租金回报率高出债券收益率约2.5个百分点,投资房产仍是不错的选择,这些城市的租金和房价涨幅基本保持同步。

“与此同时,作为新兴经济体的香港、莫斯科、上海以及孟买,其租金回报率远低于国债收益率。这并非意味着房价必定下跌,但在租金收益率提升之前,房价维持高增长的可能性极低。” 上述机构提醒。

大幅价格调整将令政府难以承受 市场“稳”字当先

针对于上海住宅市场,第一太平戴维斯也做了专门分析研究。

报告指出,尽管上海住宅价格增速自2009年达到峰值后已放缓,然而2013年上半年,在经济增长放缓、高首付比例要求以及二套房购买受限的背景下,上海住宅市场指标依然呈上升态势,半年内住宅价格增长2.1%。

通过比较租金(反映租户需求量之指标)和价格(投资需求)进行对比,估计出上海房屋的潜在需求量显示,自2005年以来,尽管上海住宅价格已上涨148%,但此期间内的租金水平却只提升了15%,租金回报率仅为2.4%。


“上海住宅价格与租金之间产生了严重落差,这意味着在租售比达到一个更稳定的水平之前,租金仍有上涨空间。上海成为未来金融中心的预期,显然已在其房产价格中有所体现。但由于投资渠道匮乏,上海住宅已成为国内富裕群体重要的投资流向地,强劲的需求持续推动市场上扬。”报告提醒。

第一太平戴维斯中国董事长刘德扬也表示,上海金融业蓬勃发展有望为租赁市场倍添动力。住宅市场走向对中国经济而言至关重要,大幅价格调整或令政府难以承受。

“2012年,房地产投资占中国国内生产总值的11%,影响到40多个其他行业。预计市场接下来仍将‘稳’字当先。”刘德扬认为。

注:“五大成熟经济体”指伦敦、纽约、巴黎、悉尼、东京;“五大新兴经济体”指香港、莫斯科、新加坡、上海、孟买。

 

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